pultuszczak

Facebook


To nie konflikt, to różnica zdań

2019-04-10 11:01:16

Z prezesem Towarzystwa Budownictwa Społecznego Pawłem Krężołkiem rozmawia Ewa Dąbek

Pierwsze ogólne pytanie, choć chyba kluczowe w tym wywiadzie. Jaki ma pan pomysł na TBS? Wydaje się, że najbardziej dotkliwym problemem na teraz jest skuteczna ściągalność czynszów…

Absolutnie się z Panią zgadzam, ściągalność długów to priorytet. Wdrożyliśmy pewne rozwiązania, takie jak weksel, porozumienie wekslowe, indywidualne plany spłaty. Myślimy też o możliwości odpracowywania zaległości przez dłużników. To ostatnie rozwiązanie jednak też generuje koszty, bo tym osobom trzeba zapewnić narzędzia, środki czystości itp. Jest to coś za coś, bo jeżeli będziemy brali mieszkańców do porządkowania klatek czy terenu wokół nieruchomości, to będziemy się musieli rozstać z dozorcami, którzy teraz to robią. Będę dążył do zoptymalizowania kosztów, również zatrudnienia. To oczywiście łatwo mówić, że ktoś chce zwalniać ludzi, tylko że to ma naprawdę pewną podstawę ekonomiczną. Dziś jest sytuacja taka, że łącznie, na cały zasób komunalny mamy 100 tysięcy złotych funduszu remontowego, a dzisiejszy koszt utrzymania konserwatorów licząc mniej więcej, że połowa ich pracy dotyczy właśnie zasobów komunalnych to 400 tysięcy rocznie, czyli mamy 1 do 4 – koszty pracy i to co mamy na remonty.

Rozumiem, tylko że mieszkańcy mają inne obawy. Jeśli usługi konserwatorskie, naprawy będą wykonywane przez firmę zewnętrzną, co w sytuacjach nagłych, które nie są wcale rzadkością i wymagają natychmiastowej interwencji? Teraz pod telefonem dyżuruje pracownik.

I taką opcję można oczywiście zapisać w umowie z firmą zewnętrzną, która musi reagować również na nagłe wezwania w określonym w umowie czasie reakcji i jeśli tego nie wykonuje, ponosi karę umowną.

Cały czas obserwujemy obecny system, jego funkcjonowanie i koszty. Nawet z analizy kart pracy, którą robię regularnie wynika, że system siedmiu konserwatorów na etatach w dłuższej perspektywie, jeśli będziemy mieli takie a nie inne środki na remonty, nie ma racji bytu. Jest to oczywiście optymalna ilość konserwatorów w stosunku do wielkości naszych zasobów, ale tylko w przypadku gdyby był co najmniej trzy – czterokrotnie większy fundusz na remonty. Te 100 tysięcy, które mamy na cały rok na 91 budynków to powinna być w zasadzie rezerwa na sytuacje nagłe. A tak zastanawiamy się gdzie to w ogóle wydać, w przypadkach zagrożenia życia i zdrowia.

Tak więc, poziom zatrudnienia na pewno będziemy weryfikować. Daje sobie ten rok na bardzo szeroką analizę.

Wróćmy jeszcze na chwilę do sprawy odzyskiwania długów czynszowych. Spółka zatrudniła podobno windykatorów?

Nie tyle windykatorów, ile osoby zajmujące się tymi sprawami. Chwała tej osobie, która w TBS do tej pory prowadziła proces windykacji, ale ona tak naprawdę rozliczała media i inne rzeczy i przy okazji prowadziła to. Nie da się niestety przy tej skali problemu, żeby nie było pracownika dedykowanego do tych zadań. Obecnie jest to jeden pracownik na cały etat, który zajmuje się również takimi kwestiami, jak przygotowanie weksli, deklaracji wekslowych, przeliczaniem tego. Niestety, w firmie był zakupiony moduł komputerowy do programu księgowego windykacji długów, a mimo tego nie był on w ogóle wdrażany. Tak naprawdę trzeba wszystko liczyć ręcznie. Dopiero teraz rozmawiamy z dostawcą od rozwiązań księgowych o integracji systemu komputerowego, bo teraz trzeba to wprowadzać ręcznie. Ostanie lata pod względem windykacji to był czas stracony. By była skuteczna musimy być uzbrojeni wewnętrznie – mieć program komputerowy, ale też co ważniejsze by zahamować wzrost zadłużenia, które cały czas rośnie, również w związku z podwyższeniem opłat za śmieci, są potrzebne lokale socjalne i pomieszczenia tymczasowe. Jeżeli mamy 100 niewykonanych wyroków eksmisyjnych, z czego niektóre są sprzed ponad 10 lat, to zaczyna pokutować przekonanie, że my nic nie jesteśmy w stanie dłużnikom zrobić, więc po co płacić. W konsekwencji, w zasobach stricte komunalnych nie płaci około 50 procent mieszkańców, brakuje pieniędzy na remonty i w niektórych budynkach wykonujemy tylko takie prace, które są konieczne dla bezpieczeństwa, pomijając zupełnie kwestie estetyki.

Są pracownicy do windykacji długów, ale chciałabym zapytać wprost. Czy to prawda, że administracja TBS rozrasta się w bardzo szybkim tempie?

Nie, administracja spółki jest na tym samym poziomie. Jedna pani odeszła na emeryturę i przyszła jedna osoba od kwestii technicznych. Jedna z osób schodzi z etatu na pół etatu, a kolejne pół zajmie ktoś, kto się będzie zajmował windykacją terenową, szukaniem opornych dłużników, którzy nie chcą przyjść i podpisać weksla. Znacząco ograniczyliśmy umowy zlecenia, bo było kilka takich osób i w to miejsce jest jedna osoba zajmująca się kwestiami inwestycji i remontów. Reasumując, nie ma rozrostu tylko pewna optymalizacja w ramach struktury.

Czy udało się w jakiś sposób zażegnać konflikt między panem a częścią radnych miejskich i pracownikami Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej? W związku z ostatnią dyskusją na sesji pojawiają się bowiem obawy mieszkańców i konkretne pytania – czy dane o ich zadłużeniu w TBS będą dostępne dla pracowników innych gminnych jednostek? Czy tych dokumentów nie będą przeglądały osoby nieuprawnione?

Jeśli chodzi o Miejski Ośrodek Opieki Społecznej, to na razie oni stoją na swoim stanowisku, my na swoim. Nie nazwałbym tego konfliktem tylko różnicą zdań w interpretacji prawa. Komunikat Ministerstwa Polityki Społecznej jednoznacznie mówi o tym, że w sytuacjach gdy ktoś nie płaci czynszu, MOPS ma prawo zamienić świadczenie na zakup usługi czyli zapłatę czynszu.

Naprawdę? Przecież z tego co mi wiadomo nawet komornik nie ma dostępu do pieniędzy ze świadczenia 500 plus…

Oczywiście te pieniądze są absolutnie zwolnione z egzekucji komorniczej. Według mnie zresztą błędnie, bo skoro na podstawie tego dochodu można wziąć kredyt konsumencki, to jest to nielogiczne, że nie można potem z tego ściągać. W przypadku MOPS mówimy o zupełnie innym trybie niż egzekucja komornicza. W wielu już gminach, chociażby w Wyszkowie, MOPS zajmuje pieniądze z 500 plus na poczet zadłużenia czynszowego. Jeżeli 500 plus ma służyć zaspokajaniu podstawowych potrzeb rodziny, to powinno też być przeznaczane na opłatę mieszkania, bo dach nad głową jest jedną z tych podstawowych potrzeb. Nie dość że tutejszy MOPS odmawia współpracy, to jeszcze, choć to nie są potwierdzone informacje, była u mnie pani która powiedziała, że ona dostając 500 plus spłaciła swoje stosunkowo niewielkie zadłużenie, a potem na kontroli pracownika socjalnego dostała informację, że nie może płacić czynszu z 500 plus.

Takie przekazywanie 500 plus na zaległości czynszowe to kolejne dodatkowe zadanie dla MOPS, wymagające zapewne zaangażowania dodatkowego pracownika…

Nie sądzę. Jest przecież osoba zajmująca się tymi świadczeniami, a tych wniosków nie będzie 500 czy 1000. Obecnie mamy około 15 dłużników, którzy pobierają 500 plus, więc nie są to zadania przerastające możliwości MOPS-u. To jest tak jak ja bym nagle powiedział, że TBS nie jest w stanie rozliczać systemu śmieciowego w administrowanych przez siebie budynkach.

Czy z wiosną planujecie jakieś większe remonty w zasobach administrowanych przez TBS?

Jesteśmy już po spotkaniach ze wspólnotami mieszkaniowymi, cały czas też rozmawiamy z mieszkańcami innych budynków. Bardzo potrzebną inwestycją byłaby na pewno termomodernizacja i zmiana indywidualnych źródeł ciepła w poniemieckich blokach. Jest taki projekt, wnioski można składać do początku maja. Tu jednak potrzebny jest 20 – procentowy wkład własny, który musiałaby zapewnić gmina, bo spółka na pewno nie jest w stanie. Po wstępnych rozmowach z Panem Burmistrzem wiem, że będzie z tym ciężko, szczególnie w sytuacji, gdy Rada Miejska nie zgodziła się na emisję obligacji, z których środki mogłyby pójść właśnie na takie inwestycje.

O właśnie. W poniemieckim bloku, konkretnie w lokalach po pomieszczeniach MOPS, są mieszkania do których doprowadzono ogrzewanie elektryczne. Mieszkańcy, załamani bardzo wysokimi rachunkami, byli w tej sprawie na sesji Rady Miejskiej.

Dla mnie to też ogromny problem i zupełne nieporozumienie, że w mieszkaniach komunalnych założono ogrzewanie elektryczne. Było tam normalne przyłącze, ale ówczesne władze TBS, nie wiem czego się obawiając, nakazały wykonawcy robót, żeby wystąpił o przyłącze budowlane. Takie przyłącze zostało po zakończeniu remontu i ludzie płacą taryfę budowlaną, czyli czterokrotnie większą niż normalna. Tymczasem Energa jest najtrudniejszym dostawcą do współpracy. Odpowiedziała na moje grudniowe pismo, że są dopiero na etapie wyboru wykonawcy przyłącza, a z zgodnie z zapisami Prawa Energetycznego, można go wybierać praktycznie w nieskończoność. Oni też się szybko z tego nie wycofają, bo finansowo jest to dla nich opłacalne, ale tylko dla nich.

A jak posuwa się budowa bloku TBS na Jana Pawła II?

Wszystko idzie zgodnie z harmonogramem, aczkolwiek swojej negatywnej opinii co do zasadności tej inwestycji nie zmieniam. Uważam, że montaż finansowy budynku jest bardzo drogi. Oparcie się, w obecnej sytuacji spółki i gminy, w stu procentach na zdolności finansowej gminy było nieporozumieniem, szczególnie że ustawa o TBS wyraźnie dopuszcza do 30% wkładu partycypacyjnego. Problemem jest to, że czynsz będzie wynosił 14,51 zł za metr kwadratowy. Jest to prawie maksymalna stawka zgodnie z ustawą. Prawie 10 zł z metra to będzie sam kredyt. Dlatego będziemy bardzo rygorystycznie przeglądać zgłoszenia i będą to mieszkania dla osób co najmniej średnio zamożnych. Jeżeli bowiem doszłoby do sytuacji, że w dwóch czy trzech dużych mieszkaniach lokatorzy przestaliby płacić, to jako TBS mamy bardzo duże problemy ze spłatą kredytu. Nie mogę narażać spółki na takie ryzyko.

Tych zgłoszeń od chętnych do zamieszkania na Jana Pawła jest komplet?

Tak, jest już ponad 200 zgłoszeń, ale powtórzę, że podstawowym kryterium będzie przede wszystkim zdolność finansowa, a po drugie zwalnianie lokali komunalnych lub obecnie będących w zasobach TBS.

Wróćmy jeszcze na chwilę do mieszkań socjalnych. Jakiś pomysł na Pułtusk?

Są źródła finansowania, z których można by skorzystać budując nowe mieszkania socjalne, ale dla większości dłużników byłaby to swego rodzaju nagroda, bo mieliby tam lepsze warunki niż w obecnie zajmowanych komunalnych. Myślimy więc o czym innym, o pomieszczeniach tymczasowych albo adaptacji istniejącego budynku należącego do gminy, albo wybudowaniu czegoś w rodzaju małego parterowego budynku w najniższym możliwym ustawowo standardzie. Byłyby to pomieszczenia tymczasowe, od miesiąca do maksymalnie pół roku, na zasadzie akademika- wspólna kuchnia, łazienka, prysznic, ogrzewanie gazowe.

Jeśli chodzi o adaptację istniejącego budynku na takie mieszkania, to robiliście już rekonesans na terenie Pułtuska?

Myśleliśmy o odkupieniu jednego dosyć dużego budynku, w którym można by stworzyć naprawdę sporo mieszkań, ale to się nie opłaca finansowo, bo jeśli dołoży się koszty adaptacyjne, to taniej wychodzi wybudować coś od podstaw według własnego projektu.

A czy Pańskim zdaniem czynsze w pułtuskich mieszkaniach są wysokie w porównaniu z ościennymi miastami?

Mieszkania komunalne w innych miastach są tańsze, bo są w lepszym stanie technicznym. Rozumiem pewne rozżalenie mieszkańców, że za stawką czynszu często nie idzie jakość. Trzeba jednak pamiętać, że spora liczba osób nie płaci i stawki czynszu wynikają również z tego, że gdy zakładamy koszty utrzymania budynku, kalkulujemy, że co najmniej 30 procent mieszkańców nie będzie płacić. Problemem wciąż powracającym jest kwestia zadłużenia.

Wprowadziliście Państwo podwyżki czynszów na ulicy Kolejowej. Czy w tym roku czynsze gdzieś jeszcze wzrosną?
Niestety zostaliśmy zmuszeni podwyższyć czynsze na Kolejowej od 1 lipca 2019 roku – od marca wzrósł koszt kredytu w BGK (taka jest umowa kredytowa, analogiczna umowa będzie na nowy budynek, tam też czynsze będą rosły o wzrost kosztu kredytu) a dodatkowo coraz większym problemem stanowią coraz częściej psujące się piecyki gazowe. Podwyżka wynika również z konieczności zapewnienie środków na ich remonty a docelowo wymianę, która może być potrzebna wcześniej niż wszyscy myślimy. Niestety takie są konsekwencje realizowania projektu z basenu Morza Śródziemnego bez dostosowania go do potrzeb naszej strefy klimatycznej i postawienia na indywidualne ogrzewanie gazowe, gdy mniej niż 50 m dalej jest ciepłownia PEC – u. Podwyżki będą również w mieszkaniach komunalnych, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej o 3 procent. O tyle zgodnie z obowiązującą uchwała mogą rocznie rosnąć czynsze co roku, ale warto zauważyć, że ostatnia podwyżka była dwa lata temu. Warto zauważyć, że dla kontrastu tylko w tym roku w stosunku do roku poprzedniego pensja minimalna, o którą są oparte zarówno nasze usługi jak i usługi firm zewnętrznych, wzrosła o 7 procent. Spowodowało to wzrost kosztów sprzątania, konserwacji czy remontów. Można by też powiedzieć, że sąsiedzi sąsiadom zgotowali ten los – gdyby więcej osób w zasobie płaciło regularnie czynsz, podwyżka nie byłaby konieczna.

Ostatnie pytanie dotyczy wyjątkowych sytuacji, np., gdy ktoś z powodu poważnej choroby czy sytuacji losowej, musi zmienić warunki mieszkaniowe na lepsze. Czy macie takie mieszkania „w zapasie”?

Niestety nie ma żadnej możliwości prawnej przyznawania mieszkań w sytuacjach wyjątkowych. Mało tego, uchwała Rady Miejskiej jeszcze z poprzedniej kadencji wprowadza niestety ten nieszczęsny system punktowy. Nawet jeśli wiemy, że komuś naprawdę jest potrzebna pomoc w miarę szybko, „na wczoraj”, to i tak nie jesteśmy w stanie przeskoczyć tego, że on jest na przykład dopiero piąty na liście.

Ten system jest za to klarowny i transparentny. Są ścisłe kryteria, więc nikt nie zarzuci, że ktoś dostał mieszkanie z polecenia czy po znajomości.

Ciężko zatem wyrokować, który system jest lepszy. Na pewno jako praktyk stosowania tej uchwały (jako członek Zespołu Mieszkaniowego) nie jestem jej zwolennikiem i orędownikiem, widzę konieczność daleko idących korekt.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *